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【非原创】购房者回顾:我的葵花宝典!42个第一次在湾区买房的Tips

Updated: Dec 28, 2021

【背景介绍】今年1月份,Gigi帮客户Y买了她的首套自住房。这个小伙伴是Gigi前公司的同事波仔推荐的。Gigi在给Y买房时,发现了她问的问题都非常具有针对性。于是,Gigi就不禁问了:你是怎么想到问这些问题的呢?


这个时候,Y就拿出了她的葵花宝典。原来,正是把Y介绍给我的波仔,在几年前买完房子后,做了一个首次购房的42个Tips. Gigi看完也觉得非常有价值,所以在征得波仔的授权后,把这些Tips分享给大家,供大家参考。



打算在美国安家置业的那一刻,买房就成了头等大事。第一次接触美国房地产,会发现的确和中国有一些差别。

Gigi身边有很多第一次购房的朋友,特别感谢我的小伙伴,将自己首次购房遇到的问题和经验,以最简单易懂的方式写出来了。


如果你也是第一次买房,这篇可以作为你的参考手册。



湾区买房的主要流程




再进一步确定城市里特定的社区;同时也要大概确定自己买房的预算范围;事先需要去大致了解当前房地产市场的价格情况。




比如都需要什么材料,每个lander各自特殊的要求有什么,大概知道选择适合自己的lander;并逐步准备好需要的材料。




维护好每月的房租水电费网费电话费账单等信息,需要PDF格式的电子版。




需要提前安排且留好每一笔的电汇凭证,转换成PDF版;一般是在账户2个月以上就不会看到记录,也就不需要提供证明,但具体要看各家银行的实际政策。




材料都准备好,信用分达标,downpayment快准备好后就确定2-3家lander去做pre-approval,谁先做下来用谁的,且都在一个月时间内做,这样不会太影响信用分。




锁定区域再针对性的看房,同时选择一个靠谱的Agent带着一起看几次,分析优缺点;这样就逐步确定自己买房具体的原则和标准;看房过程中需要逐步清晰自己想要什么,确定好后就能更针对性看房。




让agent分析估价范围,询问offer时间,索取房子的Disclosures和home inspection等报告文件;确定没问题后出合理的价格下offer;agent的估价,lander对你的loan反馈,房子本身的Disclosures决定了下offer时候是否增加附加条款;loan,appraisal,title inspection。




一旦赢得offer且合同双方签字生效后:


1. 给之前接触过的2-3家lander邮件沟通询问各家lander给的利率情况,一定要邮件形式的回复(给老外lander发邮件询问利率一般回得到邮件回复,中国人一般不愿回邮件而是直接打电话)拿各家的rate去beat得到最好的利率并确定lander。

2. 去给agent制定的escrow company电汇汇款3%的订金,一般在第二天上午10点前汇出并拿到收据,然后将收据发给agent和lander。




尽快给房子做第三方估价并尽快出appaisal report;如果有估价附加条款,则在估价报告出来后根据实际估价跟下offer价对比,选择继续交易还是cancel offer。




盯着lander人尽快审核你做loan的材料,有缺的尽可能当天就补上,盯着lander提交给underwriter审核并得到underwriter的明确审核结果,书面的审核结果说明信,且需要在贷款附加条款里写的日期前拿到这个审核结果书面说明信;审核确认通过了就可以取消贷款附加条款,没有通过则必须选择cancel这个offer还是赌一把keep forward;如果在贷款附加条款时间前就知道一定不能通过则立马选择其他lander继续做。




估价和loan审核的同时找一家保险公司给这个下offer的房子做保单并发给lander审核是否有最低要求;如果估价和loan审核都没问题,接着就是确认锁定利率和贷款额下的closing statement,且同时盯着lander给loan的closing date。



让lander对里面每一条逐条确认正确性并解释说明清楚,这期间可以跟lander谈哪些closing cost是可以减免和优惠的;确认清楚后将closing statement提交给第三方Escrow company审核确认,审核确认后再通知卖家签字。



验房时需要卖家提供所有upgrade和修复完成的收据证明;验房期间有什么问题再跟卖家协商修复或砍价。




验房确认完成后预约去Escrow company做最后签字,并交剩下的首付款和closing statement里的费用。




接下来等待lander把贷款通过后从银行把贷款的钱电汇到Escrow company;等Escrow company收到首付款和贷款的钱后,就是去county做房子的过户。



看房相关注意事项




1. 房子的整体位置安全性/学区/周边交通和生活便利设施;


2. 房子位置是否处于强地震带和洪水区,是否有对应措施?


3. 房子的南北朝向,采光条件;


4. 房子户型整体是否方正?户型分布合理性;


5. 二手房老房子地基建造方式,水泥地基还是支撑起来的地基?关系后续水管线等维护便利性问题;


6. 墙体内部是否用石棉材质?本身有毒一定不能有裂缝和遗漏;


7. 房子外墙体材质?合成木板材料一般30年寿命,后续更换成本很高;


8. 房子屋顶瓦材质,一般分30年和45年红土瓦寿命两种瓦,后续更换成本高$2万左右;


9. 房子是否有热水器和空调主机,这是能否贷款的必要条件,实际要看各家银行要求;


10. 房子墙体主框架质量,是否有过裂痕/屋顶漏水痕迹;


11. 房子窗户质量和寿命,一般都是30年;热水器和空调主机工作情况下是否太吵?


12. 房子厨房最值钱地方,厨房是否翻新过(灶台和灶抽烟机洗碗机/是否留冰箱等家具/洗衣机烘干机必带;


13. 房子所有厕所是否翻新和质量状况;


14. 房子是否有额外加建,有没有政府批准文件?


15. 当前房主哪里人和职业类型,为何要卖掉房子?


16. 房子是否有HOA物业费,HOA覆盖哪些项目?每月多少钱?


17. 小区是否好停车?


18.卖家是否已经做好home inspection,disclosures,termite inspection等





1. 房子的整体位置安全性/学区/周边交通和生活便利设施;


2. 房子位置是否处于强地震带和洪水区,是否有对应措施?


3. 房子的南北朝向,采光条件;


4. 房子户型整体是否方正?户型分布合理性;


5. 新房质保项目和对应年限;


6. 户型额外花钱升级地方有多少,分别是多少费用?


7. 房子是否有HOA物业费,HOA覆盖哪些项目?每月多少钱?


8. 小区是否好停车?


9. 拿到房子的Disclosures;


再次感谢波仔的整理,也欢迎大家留言分享自己的购房经验,祝大家都能买到心仪的房子!❤️


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季婧雅(Gigi)

把客户买房当成自己买房的经纪人

● 季婧雅(Gigi) :WarmLight Realtor公司的CEO和Founder,旧金山硅谷1%地产经纪团队,Zillow全5星好评。Compass全职地产经纪人。

● 信奉“君子求诸己”,坚持用“君子”的道德标准服务客户。

● 中国科学技术大学学士,美国德州大学金融学硕士。


● 带领团队为客户提供房产投资交易全方位服务,围绕客户需求提供优质生态服务,公司资源丰富。贷款咨询、设计团队、装修团队咨询…从每一个环节解决交易过程中的痛点, 使客户置业、售房不再难。


● 坚持每年举行十余场地产知识公益讲座,原创公众号”gigi 湾区地产”,每周发布地产原创文章,带你全面关注湾区地产行业。

 

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