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年终小结——家庭资产配置:外州投资房系列

Updated: Dec 28, 2021

在开始这篇分享之前,先和大家交代一下这篇小结的背景和想法。

  1. 虽然我在湾区帮大家做房屋买卖,是这方面的专业人士。但是在长持投资房方面,尤其是外州投资房的实战,我的经验并不像湾区市场的买卖,那么丰富。所以以下的客观小结,只是以一个亲历者的感受,来复盘我的一些思考过程,和大家分享,沟通。

  2. 外州投资房相比于湾区房子的价值,其实没有多少,可能好几个房子加在一起,还不如湾区一套房的升值潜力和价值点高。所以其实这部分,从收益来说,可做可不做。 但是从家庭资产配置的组成部分来看,这也是一个方向。去了解和测试,是有意义的。跟着我们的小伙伴,基本都很年轻,在解决了自住,手上剩余资金不多的情况下,外州投资房是一个做房产投资的好的开始。我们既然想成为你们家一辈子的房产投资顾问,就愿意走在你们前面,把我们遇到的坑跟你们交代交代,希望你们走的更加顺利一些。


好,言归正传,我们先看一下大概的情况

(这张图我建议大家仔细读一读,里面有bug )

从这张图里面,大家可以看到从去年到今年,外州一共买了6个投资房,目前到手4个,3个已出租,还有2个在等待收房,1个在挑选租客。投资回报率6.8%-96%不等。分布的州是德州3个,北卡2个,内华达1个。


我先把外州投资能想到的问题,和我这边的答案,列出来。


1. 为什们买外州?

因为我们所在的湾区,房子太贵,很难做到正向的现金流


我们都知道好的资产一方面是自己升值,另一方面是带来好的现金流,就像母鸡一样,又长大又产蛋。基于在湾区很难找到正向现金流,所以去到外州,哪怕房子升值慢一些,但是现金流可观。在上述这些房子里面,没有哪一个,不给我带来正向现金流,目前看到的数据,$400-$1000不等。


2. 为什们不买加州其他地方?


不是绝对的不可以。虽然加州湾区没有正向现金流,不代表加州别的地方没有。但是考虑到出租,遇到不省心租客一定是常有的事情,所以尽量选择对房东比较友好的州,而不是去政策倾向房客的州。


3. 美国那么大,如何选择哪些地方投?


几个参数:人口增长和就业;房价所在的历史地位;地缘上的心理喜好


首先一定是人口增长,城市发展快的地方。比如这6个里面,有3个在德州,2个奥斯汀,1个圣安东尼奥。德州在人口增长上,表现的非常强劲,另外我自己是从德州出来的,心理上有地缘的天然亲近性。虽然,即使德州的地税很高,我也还是义无反顾了选择了用投资房地产的形式,参与城市发展。

北卡一样,最开始投资的时候,就是看到了这里的学校+产业+人口增长趋势。而且大家注意到买的第一个投资房,就是北卡,在20年下单,当时18万买的,目前投资回报17%。我这里算的投资回报,都是实现的数据,没有考虑房子本身的升值,这个房子的现价已经接近30万,几乎涨了50%了。这个房子,最大的特点就是准入的点位很低。


所以,没有什么,能比得上好时间入手的资产。


4. 买外州投资房,贷款吗?首付多少?利息多少?

就目前的低利率,高通胀的情况,我会义无反顾做贷款。首付比例根据购房时候的性质,定义为纯的投资房,还是二套房,20%-35%不等,利息在2.5%-3.5%不等。这个具体情况具体对待。


5. 买了之后谁管理?

管理公司。管理费用8%-20%不等。这个钱我建议不要省,前面说了,把这些房子价值加在一起,可能都不如湾区一个房子。而且相比于我们工程师人群的主动收入,这个时间,用于升值加薪,娱乐休息,都比自己亲自去管理外州房子更加值得,所以交给专业的人即可。

6. 投资回报率如果计算?


(租金-管理费-每个月的PITI)/ 总的现金投入

这里的PITI如果不清楚是什么,上网查一下就可以了。


7. 持有多久?


没有特殊情况,不会卖。一直拿着,和时间做朋友就好。因为房子没多少钱,不管经济好或者不好,房价涨或者跌,到卖的那一天才能知道。只要确保自己不差这个钱,放那就好。


8. 倾向买什么类型的房子?

Single或者多单元住宅。不考虑有HOA的Townhouse或者Condo。原因是HOA一方面增加成本,一方面增加管束。希望越简单越好。

9. 是否会继续投资外州市场?


可能不太会。几个原因:1. 前期研究市场,需要投入的时间成本比较多 2. 现在全美房价普涨,而且涨幅较大,点位比较高 3. 本地会更多好的项目,更值得投入时间。

10. 什么项目会继续投入外州市场?


好的短租项目;多单元住房,尤其是好的学生公寓


11. 用个人还是其他形式持有投资的房地产?

全部用LLC形式,不放在个人名下。以减少风险。


我目前能想到的问题有这些,如果大家还有问题,欢迎提问,我知道的,会逐一解答。这里面,其实我还有几个非常核心的问题没有交代,我至少能想到3个。看看有没有慧眼小伙伴,可以提出问题,如果提出的问题非常棒,我们会有大奖等着大家哦。


下一篇年终总结:《我想和大家说说年度买过的好deal们,以及拿好deal的owner们,一般具有哪些特点》



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季婧雅(Gigi)

追求给小伙伴最好体验的经纪人团队


● 季婧雅(Gigi) :2020年服务超过70个家庭,个人成交量排名湾区地产经纪人第57位。2021年已服务将近90个家庭买房、卖房。WarmLight Realtor公司的CEO和Founder,Coldwell Banker全职地产经纪人。


● 信奉“君子求诸己”,坚持用“君子”的道德标准服务客户。


● 毕业于中国科学技术大学,美国德州大学金融学硕士。


● 带领团队为客户提供房产投资交易全方位服务,围绕客户需求提供优质生态服务,公司资源丰富。贷款咨询、设计团队、装修团队咨询…从每一个环节解决交易过程中的痛点, 使客户置业、售房不再难。


● 坚持每年举行十余场地产知识公益讲座,原创公众号”gigi 湾区地产”,每周发布地产原创文章,带你全面关注湾区地产行业。

 

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