%20Ji_Email.jpg)
上周五晚，有位小伙伴问Gigi，为什么同样一个房子，现在卖的价格，是比四月份涨价了近50万？
我们来看看历史价格
了解房地产知识的一些小伙伴可能猜到了，这是一个flip项目。
大家都听说过Flip，但是可能还不太了解其中的门道。比如：
Before到After，Flip大概要花多少钱？
Flip的成本，除了装修费用，还有什么？
玩转Flip，需要什么样的资源 ？
Flip的房子，Seller应该如果定价，Buyer应该如何出价?
今天Gigi就来为大家解答。如果你有兴趣或者想咨询Flipping House的相关信息，也欢迎加Gigi微信，微信号: gigi7170，Gigi能给你提供专业的帮助和解答。
什么是Flip？
Flip是指：投资者用低价买入设备情况较差的房屋，通过翻修、整修以及装潢等一系列修缮，再转手卖出而获利的房地产投资行为。
通常我们在市场上可以看到，Flip后的房屋，焕然一新，可能比原先增涨了几万或几十万不等。
Flip具体要花多少钱？
这次Gigi拿一个具体例子，通过图片加上，看看Flip的装修成本大概是多少，大家可能看的更加直观。
先做一个重要的说明：该案例仅用于讨论学习。这个房子Gigi仅在图片上面看到，没有实地看房。下面全面讨论来自Gigi和小伙伴的微信沟通，大概是5-10分钟完成的评估。仅交流使用，不作为专业参考。相关实际费用，以建筑专业人士Contractor说法为准。
Before & After，直接上图：
外观：
变化明显，把Before和After的图，放到一起，大家来比对：
换车库门: $2000全屋单层窗户换成了双层（不确定) 如果是, 大概是$10000
Driveway左侧做了延伸，外墙铺砖，整个外墙刷漆，外墙窗户加框：$13000
所以前院+外墙成本大概1.5万（保守估计）
对于屋内的装修翻新来说，全屋换地板的效果是非常好的，更换了地板之后，整个房子的风格更现代，整个房屋的情况看起来也上了一个台阶，这个案例的全屋地板大概花费1万。
整个内墙全部重新刷，也是一个非常直观的变化，刷墙的费用大约是4000美金。
另外还把老式壁炉做了改变，价格$5000。
这里能比较明显的看到，全屋的窗户应该是都换过的
厨房也做了一个大的变动，这个是很多卖房的小伙伴都愿意改动的地方。能看到原本的厨房是比较老式的，翻新了以后是一个现代、干净的厨房空间。
整个厨房remodel，换柜子，五金，家用电器，灯，$15000保守估计。
一个干净崭新的洗手间，也能让买家对房子的好感度提升。
这个案例房有三个卫生间，翻新费用大概$25,000，也可以很明显看到档次的提升。
房子的后院本来有一个大泳池，但是对于一般家庭来说，泳池可能并不是那么实用。投资者将泳池填了，改成花园草地，后院实用面积扩大，填泳池花费1万。
根据房屋的具体情况，有一些房子是需要拆卸和清理的，比如这个房子图上的这块区域就被拆除了。其他七七八八加起来的费用可能在1万美金上下。
综上，合计remodel费用，就我们现在看的见的简单计算，大概是13万左右（再次重申，仅探讨使用，不作为精确参考）
外墙的改变：$15,000
Fence换新：$8.000
全屋换地板：$10,000
全屋换窗户：$10,000
全屋加顶灯：$3000
壁炉：$5,000
整个内墙全部重刷：$4,000
厨房remodel，换柜子，五金，家用电器，灯：$15,000
加冷气：two-zone，$10,000
3个洗手间：大概$25,000
填泳池：$10,000
清理各种垃圾和废弃：$10,000
截至目前为止的计算，如果仅仅是13万的装修费用，这个房子现在列价比上一轮，多了50万，那还是赚大钱啊。小伙伴酸了酸了~~~
那么，Flip真的这么赚钱嘛？
Flip的其他费用？
一般小伙伴只看到了remodeling的成本，但其实，还有其他的一些费用。
118万all cash买的
装修成本差不多12万
卖房成本6.5%，房子卖$1.69m，卖房成本11万
4个月用钱成本2万
加起来总成本是143万。这个是一个简单的flip，没有加改建，快进快出的一个简单成本。
因此可以看出，Flip house需要花费大量的时间、精力、研究、人力、物力等。拿到好的价格是最基础的一步。好价格如果拿到? 需要专门发掘市场资源的团队和all cash的能力。
另外，做flip都是为了赚钱的，没有谁是来做好人好事的。如果一个flip项目不赚20%，这个活可能就算白干了。
结合这个实际案例，如果按我们之前粗略计算的，这个房子不卖到1.7m，就不算一个合格的flip案例。所以现在的市场定价是$1.69m。几乎跟咱们算的一模一样。
怎么看待Flip？
如果你是一个买家：
心仪Flip后的房子，Gigi给的建议是，咨询专业的经纪人，区别是否是Flip，哪些地方翻新了，大概花费多少，给出怎样的offer价格才是合理又可行的。
如果你是一个投资者：
这几年很多小伙伴在购买了一套或两套房屋之后，都想对Flip房屋跃跃欲试，但是由于Flip相对于买投资房来说门槛更高，风险和专业水平也更高。包括all cash的能力，如何找到值得Flip的房源，哪些地方做翻新收益效果更大，怎么寻找专业团队，如何定价等都是需要探究的。
也许，你会问，你咋知道的这些？是怎么在5-10分钟内，没有看到房子，就敢说以上的话？
因为：看过猪跑，吃过猪肉，磕过牙齿，也尝过甜头。没有这个基本功，怎么敢一年买卖大几十套，收获大家的全部好评！
谢谢大家耐心阅读Gigi的公众号，未来会分享更多房地产相关的知识，更多insider的数据和案例。之后会和大家讨论一下"分地"这种玩法，感兴趣的朋友们可以关注Gigi的公众号，及时获取最新的消息。
如果你有任何想知道的，也可以留言或者加我的微信号：gigi7170。
更多独家房源，湾区地产新闻，地产知识
可以长按下方二维码，关注我们的公众号
Gigi湾区地产 🏡
一个湾区最实用的房地产公众号
季婧雅(Gigi)
把客户买房当成自己买房的经纪人
● 季婧雅(Gigi) ：WarmLight Realtor公司的CEO和Founder，旧金山硅谷1%地产经纪团队，Zillow全5星好评。Compass全职地产经纪人。
● 信奉“君子求诸己”，坚持用“君子”的道德标准服务客户。
● 中国科学技术大学学士，美国德州大学金融学硕士。
● 带领团队为客户提供房产投资交易全方位服务，围绕客户需求提供优质生态服务，公司资源丰富。贷款咨询、设计团队、装修团队咨询…从每一个环节解决交易过程中的痛点， 使客户置业、售房不再难。
● 坚持每年举行十余场地产知识公益讲座，原创公众号”gigi 湾区地产”，每周发布地产原创文章，带你全面关注湾区地产行业。
Commentaires