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说9号法案会让湾区房价下跌?我们并不这么看......

Updated: Dec 26, 2021

最近大议的9号法案,是什么?


这个9号提案具体是什么呢:

简单来说,S.B 9规定之后加州single family house,可以有两个双拼屋,或两个主屋加ADU attached units。也就是说,一块地上以后可以最多有4套房屋。

参考原文:Senate Bill 9, one of several measures alluded to by the signs, would technically allow as many as two duplexes, two houses with attached units, or a combination — capped at four units — on single-family lots across California, without local approval


ref:https://www.nytimes.com/2021/08/26/business/california-duplex-senate-bill-9.html


消息一出,就有小伙伴问我:Gigi,这是代表房价要跌了吗?


我:眼里放光,这可不是让我们看到了那些大地的进一步价值和意义嘛!



9号法案意味着什么?


推出这个法案的原因,主要是因为加州房源稀缺,加上房价飞涨。为了帮助解决住房问题,政府推行了这个Senate Bill 9,试图利用现有的独立屋土地,增加住房。


之前,在一块土地上建造多个房屋是不合法的,但是法律通过之后,如果你是single family house,只要土地足够大,你可以至多有4个房屋。这感觉,怎么说呢?就像apple和特斯拉的拆股,有没有?


如果家里人比较多,可以再建造一个房屋给父母或者小孩居住。当然,也可以建造更多房屋,作为租金来源,4套房的租金,在湾区来讲,可以掐指算一算。以后咱是不是就可以不用说:湾区的出租房,很难实现正向现金流。

当然,但凡一个法规,我们都要更细节的研究规则。比如需要注意的是,法案规定,必须要在这个房子里住至少3年,才可以申请建造其他房屋。


法案通过后,我们可以预见到的是,Single family house的价值会继续在市场上体现。另外,拥有更大土地的Single family house可能会变得抢手,土地或将会变得更值钱。当然,在我们一直的购房和投资理念中,在湾区这个寸土寸金的地方,作为不可再生资源的土地,本来就是真正有价值的东西。有大地的signle family,本来就是我们购房的首选房屋类型。


9号法案当前情况


目前这个法案遭到了加州百来个城市的抗议,其中不乏一些我们非常熟悉的湾区城市,比如Palo alto,Los altos等。这些传统好区反对S.B 9的原因是,他们认为该法案可能会影响到好区的价值,造成房价下跌。还有不少人表示,如果越来越多人住进社区,可能会造成社区人员混杂,影响整体环境和学区品质。


开发部称目前加州有5.4%的土地都是single-family houses, 如果,每个独立屋屋主打算行使这个权利,加州就可以多700,000新住宅。不过,建造房屋不仅花费时间多,而且造价不菲。另外,新的分割地不能少于1200 square feet,这些条件也会成为限制。


法案在上周四通过,现在正在参议院进行修改,之后会被送到州长Gavin Newsom办公桌上,最后进行立法。


9号法案会如何影响加州地产市场?


对于自住房的影响?

我个人觉得:大 lot size的single family,价值感会更强,更受到大家的喜欢。或者说,买家会愿意支付高的价格,来购房大lot size的single family,既买了当下的居住体验,又买了未来更高的升值可能。


会不会因为这个政策,导致传统认知中好区房子价值的降低?或者说会让湾区房价降低?学区房价值降低?目前来说,我个人完全不这么认为。


为什们?考虑成本和自主人群的需求属性。


 

1. 想在一块地上,把1个房子改成2个,甚至是4个,并不是那么容易的事情。从建筑成本和时间成本两方面看:从规划到实现,时间成本至少2年; 建筑成本按$280/sqft来算,假设10000尺的房子,我们建到4500尺,建筑+finish成本,至少150万,我们再加上至少2年的时间成本,至少20万的话。这样加改建,或者重新rebuild的项目,大概是个小200万资金的项目。有几个自住家庭,愿意做这样的折腾?

2. 对于自住房小伙伴来说,有多少比例的人,从自住需求来看,愿意做这个事情?如果只是建一个房子,给父母住的话,我觉得还是有可能的,但是如果是传统好区,自住人士一般是不差钱的主儿,而且追求生活品质。有多少人愿意把自己住的lot,建上满满的房子出租,在自住房上面,为了赚钱,而降低生活质量?


因此,从资金需求和内在动力这两方面考虑,从短期来说,我并不觉得该政策的推出,会对湾区房价产生大的影响。

 

但是,这对于我们投资人来说,会有什么重大的指导意义嘛?


我认为,有!

这个政策很像是17年在湾区兴起的ADU政策,ADU政策也是鼓励在一个lot上面再建一个可以带厨房的房子。不同城市有不同的推广力度和政策扶持。


这几年,在湾区,尤其是san jose区域,大家的确很有动力在使用adu政策,增加房子的价值。我们看到更多投资人,在运用这个政策,增加房子的租金收入,从而来尽可能实现湾区租房市场的现金流不为负。


所以对于投资人,想在一个lot上面玩出更多的花样,那目前的9号法案,应该来说,为这种可能性提供了更多的选择,而且是非常有力的选择,感觉可操作的天花板,一下又提高了不少。

所以,投资小白和高手们,欢迎你们和Gigi一起继续深入研究这项法案,让我们玩出新的高度。对于房价的涨跌,总是希望大家回到最原始的供需关系去看这个事情,动态的因素诸多,不会被一个因素直接撬动。


我们今年买过的,大的lot size的房子有哪些呢?


因为买有大的lot size的single family,一直是Gigi Team最擅长的领域,买这样的房子,会给我们小伙伴的房子,带来非常丰厚的价值增长。而且在这种类型房子的改造上,不管是装修,还是加改建,重建,还是分地,我们都有匹配的人员协助大家完成,所以......不妨来看看我们今年斩获了哪些好区域的大lot size 房屋吧👇

Lot size: 14000尺

地点: SARATOGA, Saratoga High学区

成交价: 360万


Lot size: 将近10000万

地点: CUPERTINO,Monta Vista学区

成交价: 289万


Lot size: 13500尺

地点: LOS GATOS, Los gatos high 学区

成交价: 256万


Lot size: 8000尺附近

地点: SAN JOSE,Leland High学区

成交价: 216万


Lot size: 9,303尺

地点: SAN JOSE

成交价: 160万


Lot size: 9,154 Sq. Ft

地点: SUNNYVALE, CA 94086

成交价: 200万


不知道大家怎么看待这个法案呢?欢迎留言分享!



9月,即将上市Gigi New Listings


Fremont, 94555

4 beds,3 baths,1750 sqft,4683 sqft lot,Single-family

好学区Ardenwood Elementary + Thornton Junior High + American High

Single family,厨房和厕所是重新翻新过的,move in ready


Foster City, CA 94404

2 beds,1 baths,1 half-baths,998 sqft,Condo/Townhouse

美丽的Foster City,在城市中心,社区安静,房子采光极佳。


Santa Clara, 95050

3 beds,2 baths,1 half-bath,1464 sqft,Condo/townhouse

采光特别好,是Mission Royale社区难得放出来的房子。地理位置极佳,到南湾各大科技公司和高速都很近,附近的餐厅和超市选择丰富。


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季婧雅(Gigi)

追求给小伙伴最好体验的经纪人团队


● 季婧雅(Gigi) :2020年服务超过70个家庭,2021年已服务超过50个家庭买房、卖房。WarmLight Realtor公司的CEO和Founder,Compass全职地产经纪人。Zillow全5星好评。


● 信奉“君子求诸己”,坚持用“君子”的道德标准服务客户。

● 中国科学技术大学学士,美国德州大学金融学硕士。


● 带领团队为客户提供房产投资交易全方位服务,围绕客户需求提供优质生态服务,公司资源丰富。贷款咨询、设计团队、装修团队咨询…从每一个环节解决交易过程中的痛点, 使客户置业、售房不再难。


● 坚持每年举行十余场地产知识公益讲座,原创公众号”gigi 湾区地产”,每周发布地产原创文章,带你全面关注湾区地产行业。

 

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