top of page

隔壁老王没钱还买了投资房,怎么回事?说说Home Equity Line of Credit

Updated: Dec 28, 2021

有没有小伙伴听到身边朋友提到Home Equity Line of Credit ?从自己现有的房子拿钱出来,用不高的成本,再去买下一个房子。今天就来说说Home Equity Line of Credit 是怎么回事?


特别感谢:BOA Senior Lending Officer Anna(微信号:wildkid_Anna)为保证此篇文章的精确性所作的把关和修改


HELOC- Home Equity Line of Credit---- 房屋净值信贷额度。简单来讲,HELOC相当于利息低,额度高的信用卡。这张“信用卡”需要以房屋作为抵押,银行根据你的具体情况批准一定的信用额度。你可以非常灵活的使用不超过额度的现金,只需每月按时付利息和本金。(有很多HELOC在试用期允许只付利息)。



问题1:我可以拿到多少额度的Home Equity Line of Credit?


在你申请HELOC额度时,大部分银行允许最高CLTV(combined Loan to Value)不超过95%。通常人们会把CLTV控制在80%-85%, 或者更低。


具体计算方法:现有房子估价乘以一定的CLTV减去房产上现有的抵押贷款

以房子估计100万,80% LTV,用于抵押的这套房产的贷款总额50万来计算:

Home Equity Line of Credit = 1,000,000*80% - 500,000 = $300,000

也就是说以100万房子做抵押,可以拿出来30万使用。具体额度,还与你的收入,信用分数等参数有关。


问题2:我使用Home Equity Line of line的成本是多少?


天下没有免费的午餐,跟买房贷款需要支付利息一样,Home Equity Line的使用也是需要成本的,成本是多少?银行怎么收取Home Equity Line的利息呢?


利息格式:Wall street primate rate + Margin;


•Wall Street Journal Primate Rate –是华尔街日报的基本利率。通常是联邦准备目标利率 Federal Reserve Target Rate,现在是2% +3% = 5%,华尔街日报基本利率不常改变,几个月有可能变一次。但是一旦美联储加息,这个基本利率就跟着加。

•Margin (a percentage point)-基本含义是利息差,利润,毛利等。在贷款中可以把它理解为净利息差。它是一个百分比。对于HELOC,每个贷款人的Margin都是特定的,银行根据贷款人的各个条件批准不同的Margin。有的人是正数,有些人的是负数。


问题3:如何使用我的Home Equity Line of Credit?


一般分为两个阶段:使用期(drawperiod,比如可能是前面10年)和偿还期(prepaymentperiod,比如可能是从第11年开始到贷款期结束)。使用期可以灵活取出你需要的金额使用,支付相对应金额的利息和本金(有些在使用期只需要先付利息)。偿还期不再允许提现使用,而是开始偿还本金和利息。


问题4:如何去办我的Home Equity Line or Credit?


不同银行开Home Equity Line 的政策和需要的材料会有些许不同,具体怎么办,大家可以咨询我之前提到的各大银行的优秀靠谱的loan agents,了解详细情况。就我现在的了解,从申请到拿到需要45-60天不等。

各大银行loan agents信息,请戳下面这篇文章的链接👇



最后总结一下HELOC的优、缺点:


优点:

•高信用额度:HELOC为您提供大量现金。这可以促进家庭装修项目,学费支付或意外的医疗等紧急现金费用。

•低利率:与信用卡和其他类型的个人贷款相关的利率相比,HELOC通常提供较低的利率。

•税收优惠:HELOC是房屋顺位第二的抵押贷款,所以有税收优惠。支付给HELCO的利息可以免税。详情需要咨询会计师和税务师。

•还款灵活性:还款选项可能具有很大的灵活性。你只需要付使用金额的利息和本金。一旦偿还一部分本金,这部分本金就不再收取利息。如果你不试用任何现金,保持零支出,通常不需要付任何费用。


缺点:

•这是债务:HELOC是债务,债务,债务!重要的事情说三遍,一般家庭都是不喜欢债务的。

•权益损失:如果你在房屋增值时做了HELOC,要谨防房屋贬值时你仍具有偿还能力。万一你没有偿还能力,银行没收销售你的房屋,但因为房屋已经贬值(underwater), 无法拿出对应金额的现金帮你偿还所有房屋抵押的债务,就会有很大利益损失。

•可调利率:HELOC 的利率是浮动的。当华尔街日报基本利率大幅上升时,你的支付风险远远超过你原先的预期,就会造成危机。利率可调,无法保证从一个月到下一个月的支付金额。

•止赎风险:当您使用房屋作为贷款的抵押品时,如果您未能按照约定偿还HELOC,您将面临失去财产的风险。没有人想要考虑最糟糕的情况,但是如果不可预见的情况发生并且您无法履行您的财务义务,您应该仔细考虑是否愿意冒险回家。


特此申明:我不是做loan的专业人员,以上信息仅和大家分享使用。精确的关于Home Equity Line of Credit 的信息还请大家咨询专业人士。


更多独家房源,湾区地产新闻,地产知识

可以长按下方二维码,关注我们的公众号

Gigi湾区地产 🏡

一个湾区最实用的房地产公众号



季婧雅(Gigi)

把客户买房当成自己买房的经纪人


 

● Gigi来到美国求学之后,在德州大学拿到了她的金融学硕士。市场分析、跟数字打交道,拿出精确的投资回报分析报告,这是Gigi区别于其他经纪人的专长。

为保证服务质量,她决不在同一时间段服务3位以上客户。如何低买高卖,她用责任心和经验帮客户用好每一分钱。


● Zillow全五星Premier地产经纪。2018年,Gigi 占了所在公司仅6席的卓越成就奖。多次获得交易过程中卖家和卖家经纪人的好评。不论是沟通、合同的精准度和交易的完成度,行业的美誉度让其他经纪人更乐意和她合作,这也是Gigi能给客户带来更好第一手消息的来源。

 

283 views0 comments

Comments


bottom of page