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“老兵房”是什么,湾区哪里是老兵房区,到底能不能买?

Updated: Dec 28, 2021

在美国买房,经常能听到很多新奇的词,老兵房就是其中一个。许多朋友来问Gigi,老兵房是什么,老兵房能不能买呢,有什么影响?

和大家全面解析一番,供大家购房时作为参考。

 

什么是“老兵房”?


老兵房,英文是Eichler home。其实从字面意思已经非常容易理解了,Eichler Homes主要分布在加州,对的,又是加州。老兵房一般建于1949年至1966年之间,是二战后美国政府为了安置老兵们建造的房子,也就是战后住宅区。




“老兵房”有什么特点?


老兵房长什么样呢?大多的老兵房一般设计简洁,一层平房(也看过2层),走平坦风格外观,有一个小尖顶。



这样看是不是还挺符合我们现代审美的?房型简洁方正,没有多余复杂的设计。也是因为这个原因,现在市面上很多基于老兵房翻新改造的现代化住宅,售价均不低。


老兵房还有一个最大的卖点,设计初期这些房子都有非常大的门窗,玻璃,代替墙面,所以老兵房的采光非常好。



湾区哪里是老兵房区?


加州是老兵房聚集地,湾区许多城市都有老兵房社区,需要特别注意,有些老兵房是保护社区,不能随意进行改动。


Palo Alot的老兵房有2700多套,Sunnyvale有1100套,San Jose,Mountain View和Cupertino有超过1000+。其他一些热门好区比如:Menlo Park,Los Altos, Saratoga, Stanford. Santa Clara都有老兵房。


不完整list如下:




老兵房的利弊


一件事物总有多面性,老兵房有一批人特别喜欢,而有一批人则选择能避则避。


优点:

1. 大面积落地门窗、玻璃,宽敞开阔,自然采光好

2. 干净简洁的设计

3. 符合现代审美,可翻新成现代化住宅



被大家诟病的缺点:

1. 老兵房的屋顶没有隔热层,夏天热冬天冷

2. 有这样的说法(不一定准确),美国建造老兵房使用的建筑材料并不是特别好

4. 房子地面多是水泥和石头材质,所有管线都在底下,改造起来工程量大

5. 因为受到保护,加建重建可能受限



Gigi的一些建议


老兵房能不能买?值不值得买?在权衡的时候,有哪些注意事项,Gigi把一些想法跟大家分享。


1. 因为老兵房很多是在location很好的地方,比如Palo Alto, Menlo Park, Mountain View, Sunnvyale等,这里的房价都很高了,如果大家一定要这些location,但是预算不是非常充分的话,老兵房是值得考虑的,毕竟location,location,location是首要购房因素。当然,这里大家应该还是要读出言外之意,如果预算够,是不是就不要考虑这个类型的房子了,除非对这类型的房子情有独钟。


2. 老兵房的改造难点是通风系统,有一些是没有中央的供冷、供暖管道的,如果没有中央管道,那改造成本大概是3万左右,甚至更多。计算remodel成本的时候,不要忘了这一块。如果本身已经有了冷暖通风系统,那改造成本和难度,都会降低。


3. 老兵房的社区环境,可能跟普通房子的社区环境也有一些区别。社区内,同类型的老兵房集中,这其中,一些房子还住着年纪更大的人群,另一些房子可能已经重新换代,做过remodel,新的人群搬进来住了。所以这个社区环境,可能整体更容易有层次不齐的感觉。大家可以根据对社区环境的要求,自行判断。


4. 一些老兵房的外观是受到政府保护的,我们就在palo alto看到过正在做结构调整的老兵房,但是roof的结构不允许调整,要保持原有的比较低平的roof,如果大家对这种roof的结构比较介意,也请三思。


5. 很多小伙伴买老兵房,其实更多是想买这块地,然后可以做推倒重建的计划,就Gigi所知,推倒重建的计划在不同city被要求的细节不同,但是大部分都可以实现推倒重建,只是过程中需要付出什么样的改造和时间成本。这里建议大家在决定做重建之前,务必找当地有经验的architecturer问询,把关。


 

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季婧雅(Gigi)

追求给小伙伴最好体验的经纪人团队


● 季婧雅(Gigi) :2020年服务超过70个家庭,个人成交量排名湾区地产经纪人第57位。2021年已服务将近90个家庭买房、卖房。WarmLight Realtor公司的CEO和Founder,Coldwell Banker全职地产经纪人。


● 信奉“君子求诸己”,坚持用“君子”的道德标准服务客户。


● 毕业于中国科学技术大学,美国德州大学金融学硕士。


● 带领团队为客户提供房产投资交易全方位服务,围绕客户需求提供优质生态服务,公司资源丰富。贷款咨询、设计团队、装修团队咨询…从每一个环节解决交易过程中的痛点, 使客户置业、售房不再难。


● 坚持每年举行十余场地产知识公益讲座,原创公众号”gigi 湾区地产”,每周发布地产原创文章,带你全面关注湾区地产行业。

 

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